집합건물법에 따른 매도청구권 행사와 매매 시가의 기준 - 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 -

Abstract

2023년에 실시된 국토교통부 주거실태조사에 따르면 아파트에 거주하는 국민은 52.4%이고, 집합건물에 거주하는 국민은 63.8%에 이르고 있다. 이러한 주거의 양태로 인해 발생하는 분쟁도 피할 수 없게 되었다. 특히 재건축과 관련된 논의와 분쟁 등은 우리 사회에 중요한 화두가 된지 오래다. 집합건물은 1970년대 후반부터 집중적으로 건설되었으며, 당시의 건축공법이나 건축자재의 질을 감안한다면 현 시점에서 재건축은 피할 수 없는 상황이기 때문이다. 재건축과 관련하여 다양한 분쟁이 보고되고 있지만, 그중에서 집합건물법 제48조와 관련한 분쟁은 순수한 의미의 사적자치와 그 한계에 대해 고민할 수 있는 기회를 제공하고 있다. 95다38172 판결 역시 같은 맥락에서 평가할 수 있을 것이다. 특히 해당 판결에서는 매도청구권의 행사로 인해 매매계약이 성립하는 시점과 관련하여 “매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립”한다는 점을 명확하게 함과 동시에 그 시가를 산정하는 방식에 대해 정의하고 있다. 논문에서는 해당 판결을 소개하고 분석하는 과정에서 매도청구권이 어떠한 의미를 갖고 있는지에 대해 기능적으로 확인함과 동시에 위헌성 여부에 대해 적시하고, 시가 산정에 대해 대법원이 제시한 기준의 타당성을 확인하였다. 이후 일본의 사례를 보충적으로 소개하였다. 일본 구분소유법 제63조의 매도청구제도 역시 양호하고 안전한 주거환경의 확보, 부지의 유효 활용 및 대다수 구분소유자의 재산권 보호함과 동시에 시가를 산정하는 과정에서 축출(逐出)되는 구분소유자의 재산권 피해를 최소화하려는 방법이라는 점을 확인하였다. 다만 매도청구제도는 재건축 참가자와 불참가자와 관계없이 전체 구분소유자의 이익을 조정하는 것을 목적으로 하는 것이지 누군가의 이익만을 확보하기 위함이 아니라는 점도 강조하였다.