가계약에 대한 인식과 법적 성격에 대한 고찰

Abstract

법률상 규정에는 없으나 부동산거래에서는 빈번히 이루어지고 있는 가계약은 문서로 작성되기보다는 가계약금을 보내는 행위로 이루어지는 경우가 대부분이다. 가계약이 본계약으로 진행이 되는 경우 가계약금은 계약금으로 전환되면 그뿐이다. 그러나 가계약이 계약 당사자의 일방에 의해 본계약으로 진행이 되지 않는 경우에 가계약금의 처리를 두고 분쟁이 일어날 수밖에 없다. 이에 따라 본고에서는 가계약에 대한 법원의 인식을 알아보기 위해 법원의 판결들을 확인하였고, 부동산중개 실무에서 가계약을 체결하고 있는 개업공인중개사들이 인식하고 있는 가계약에 대해 알아보기 위해 설문을 실시하였다. 우리 법원은 가계약의 구속력을 인정함에 있어서 당사자들의 의사가 우선적으로 고려되어야 할 것이나 가계약이 법률상 규정된 개념이 아닐 뿐만 아니라 가계약금이 지불되었음에도 불구하고 서면 등을 통한 명시적이고 구체적인 합의가 이루어지지 않았거나 이를 확인할 수 있는 근거자료가 부족하여 가계약의 법률상 의미 혹은 당사자의 합의를 확인하는 것이 어렵다고 하였다. 개업공인중개사들은 가계약을 독립된 계약으로서의 가계약, 법적 구속력이 없는 가계약의 두 가지 개념으로 인식하고 있고 전자의 비중이 훨씬 높은 것으로 나타났다. 본고에서는 가계약을 독립된 계약으로서의 가계약, 예약의 성격을 갖는 가계약, 법적 구속력이 없는 가계약으로 나누어 소개한 후, 가계약이 해제된 경우 가계약금 처리방안을 제시하였다. 독립된 계약으로서의 가계약의 경우, 당사자의 의사에 따라 가계약을 해제할 수 있을 것이다. 설문에 따르면 대부분의 개업공인중개사들은 민법 제565조 제1항의 해약금 규정을 유추적용하여 교부자인 가계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 가계약을 해제하는 것으로 인식하고 있다. 예약의 성격을 갖는 가계약이라면 가계약금 수령자는 본계약 체결요구에 구속되므로 가계약금 교부자의 계약 체결요구권을 거절할 수 없으며, 가계약금의 교부자가 본계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금은 포기하면 될 것이다. 법적 구속력이 없는 가계약은 상호간에 본계약 체결을 심리적으로 강제하는 기능 정도의 의미로 가계약금은 부당이득으로 반환하면 될 것이다. 동일한 용어가 다양한 상황에서 사용되기 때문에 경우에 따라서는 갈등의 발생할 수 있으며, 이는 사회적 비용을 증가하게 하는 원인으로 작용할 수 있다. 따라서 일반적으로는 구두로 체결되는 가계약이라는 법률 행위를 이대로 방치하기 보다는 표준가계약서를 만들어 사용을 권장함으로써, 건전한 부동산 거래질서를 확립하고 불공정하고 애매모호한 가계약의 내용으로 인한 소송비용의 증가를 회피할 수 있을 것이다.