실물옵션을 이용한 재건축사업 가치평가에 관한 연구

초록

본 연구는 기존의 선행연구와 달리 불확실성과 전략적 유연성을 반영할 수 있는 실물옵션을 활용한 재건축사업 가치평가 모형을 제시하였다. 그리고 재건축가치평가 모형의 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 재건축사업의 주요절차 및 재건축사업의 옵션적 성격을 설명하고, 모형을 구현하기 위한 이항모형과 실물옵션의 변동성 추정방법을 소개하고, 실제 재건축사업 사례에 적용하여 모형의 적용가능성을 확인하였다. 주요한 연구결과는 다음과 같다. 첫째, “도시 및 주거환경정비법”에 따라 크게 계획단계, 시행단계, 완료단계로 구분할 수 있다. 계획단계는 기본계획수립 단계와 재건축구역지역 단계로 나뉘고, 시행단계는 추진위원회 구성 단계, 안전진단 단계, 재건축조합설립 단계, 사업시행인가 단계, 관리처분 단계로 나뉘고, 완료단계는 착공 및 분양 단계, 사업의 완료 단계로 나뉜다. 둘째, 불확실성하의 가치평가와 의사결정을 재건축사업의 주요한 투자의사결정시점에 따라 통합해 줌으로써 재건축관련 이해관계자가 더 넓은 범위에서 전략적 대안을 생각할 수 있도록 해준다. 즉, 전략적 유연성을 감안하지 않을 경우 passive NPV는 4,404억이었지만 단계별 복합옵션(포기옵션)을 감안할 경우 expanded NPV는 4,846억으로 증가함을 알 수 있다. 위와 같이 실물옵션을 이용한 재건축사업의 가치 평가방법은 DCF법에 비하여 불확실성과 전략적 유연성을 반영할 수 있다는 측면에서 장점도 있지만 실무에 적용하기 위해서 여전히 해결해야 할 문제점도 많다. 하지만 본 연구가 아파트 재건축사업 주체들에게 재건축사업과 관련한 투자의사결정에서 보다 나은 정보를 제공할 수 있다는데 점에서 큰 의미가 있다고 판단된다.

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