담보권실행경매의 공신력 제한적 부재 상황에서 경매매수인의 합리적 지위 – 공정성, 투명성, 자동화･정보화 시각을 중심으로 –

초록

강제경매절차에서는 매각허가결정이 확정될 경우 경매매수인은 공신력을 부여받게 되어 당해 물건의 소유권을 안정적으로 취득한다. 그러나 담보권실행경매절차에서는 담보권 자체의 하자를 근거로 하는 이른바 공신력 부정이 가능한바, 이에 따라 매수인 지위가 상대적으로 불안정한 측면이 있다. 양자 경매절차는 이와 같은 구조적 차이를 토대로 담보권실행경매절차에서는 경매매수인이 당해 담보권 존재 또는 담보권의 유효성과 관련된 분쟁으로 당해 물건에 관한 소유권을 상실하거나 손해를 입을 위험이 상존한다. 이에 관해 “경매제도의 신뢰성” 그리고 “부동산 거래의 안전성” 등의 측면에서 다수 비판이 제기된다. 이에 담보권실행경매절차에서 공신력 부재 내지 제한적 공신력 인정에 따른 매수인의 합리적 지위 및 불안정성 극복 논제를 검토하고자 하였으며 본 논제를 민사집행절차를 중심으로 풀어낸 논의는 다소 활성화되지 못하였다. 이에 큰 틀에서 본 시각에서의 논의는 시급한 실정이다. 또한, 담보권실행경매절차에서 경매매수인의 법적 보호 방안 등을 본고의 논증 구조인 공정성, 투명성, 자동화･정보화의 관점에서 그 개선점 등을 논의하였다. 본고의 논증 구조인 공정성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, 당해 담보권실행경매절차에서 선의, 무과실의 매수인이 법원 등으로부터 제공된 정보 등을 신뢰하여 부동산 거래 등을 하였음에도 불구하고 매수인에게 경제적 피해 등이 발생한 경우 ⅰ) 미국의 buyer in good faith 원칙, ⅱ) 일본의 입법론 등을 검토하여 그러한 부분에 관한 입증책임을 법원이 일부 부담하게 하는 방안을 조심스럽게 검토할 필요가 있다. 둘째, 담보권실행경매에서의 공신력 개념은 서류적인 측면에서의 정확성에 국한되는 것보다 당해 매수인의 실질적 신뢰를 포괄할 수 있는 방향으로 확장되는 것이 합리적이다. 투명성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, 독일 담보권실행경매에서 당해 경매 물건에 다소 하자가 있다고 할지라도 낙찰자는 해당 등기부를 신뢰한 경우 원시취득으로 보호받게 되는바, 본 법리는 일응 합리성이 개진된다. 둘째, 독일에서의 강력한 등기제도 및 공신력 보장은 우리 경매절차에 관해서도 중요한 개선방안으로 작용할 수 있다. 셋째, 매각물건명세서상 잘못된 정보 등과 같은 투명성 부재에 따른 낙찰자의 지위상 불안정성이 검토될 수 있다. 넷째, 일본은 감정평가사에 의한 매각물건명세서 사전검증시스템이 의무화되어 있는바, 이러한 시스템을 차용하여 감정평가사에 의한 고도의 매각물건명세서 사전검증제도 도입방안(가제)을 우리 집행 절차 및 실무시스템에 부합하도록 도입하는 방안도 합리성이 개진된다. 자동화･정보화 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안을 검토할 경우 매수희망자 시각에서 이른바 필수서류 3종 세트인 ⅰ) 매각물건명세서, ⅱ) 현황조사서, ⅲ) 감정평가서, 그리고 ⅳ) 등기부등본, ⅴ) 이러한 필수서류와 관련 있는 각종 공고문 등에서의 각종 정보들은 본 시스템에서 서로 실시간 및 자동적으로 검증･동기화가 가능하게 되는바, 본 AI 시스템은 일응 합리적이다. 셋째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안이 구축될 경우 선의, 무과실의 매수인을 보호할 수 있는바, 이러한 측면에 있어서도 본 AI 시스템은 타당한 측면이 있다. 넷째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안에서는 개인정보 노출 위험성이 있는바, 각종 경매 실무 서류 내의 명확한 개인정보는 불특정 다수에게 원칙적으로 비공개처리하고 적극적 당사자들이 인증 절차 등을 거칠 경우 경매 실무 서류 내의 개인정보를 열람할 수 있도록 하는 방안이 합리적이다. 다섯째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에는 외부공격 등에 따른 해킹 성공 시 개인정보 노출･유출의 위험성이 상존하는바, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에 데이터 마스킹 (Data Masking) 및 규칙 기반 NLP(Machine Learning-Based NLP)와 ML(Machine Learning)을 결합한 하이브리드 기술의 도입방안은 개인정보 보호 측면에서 합리성이 개진된다. 여섯째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에 데이터 마스킹 (Data Masking) 및 규칙 기반 NLP(Machine Learning-Based NLP)와 ML(Machine Learning)을 결합한 하이브리드 기술의 도입방안은 매수인 측에게 이미 소멸한 담보권에 따른 피해를 입지 않을 수 있게 되는바, 본 AI 시스템은 합리적인 측면이 있다.

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