집합건물에 관한 위탁관리의 제문제

초록

본 논문에서는 집합건물의 전문적 관리를 위해 필수적인 위탁관리의 법적 쟁점들을 확인하였다. 첫째, 관리위탁계약의 법적 성질과 관련하여 현대화된 “표준계약서”의 도입이 시급하다. 판례는 관리위탁계약을 원칙적으로 위임관계로 보면서도 계약의 구체적 내용에 따라 정산 의무의 범위를 달리 판단하고 있다. 그러나 실제로는 정액제와 실비정산제가 혼용되는 현실을 반영하여, 당사자가 도급적 요소와 위임적 요소가 포함된 계약을 명확히 인식한 채로 선택할 수 있는 표준계약서를 제시할 필요가 있어 보인다. 둘째, 분양자와 관리단 사이의 관리권 교체기에 발생할 수 있는 공백과 갈등에 대해 대법원은 합리적인 기준을 제시하였음을 확인하였다. 구분소유자들은 임시관리인 선임 제도 등을 적극 활용하여 조속한 자치관리 체계를 구축할 필요가 있다. 셋째, 중대재해처벌법의 적용에 있어 관리단 및 입주자대표회의의 책임 범위에 대한 명확한 가이드라인이 필요하다. 현재의 판례 경향은 실질적인 지휘ㆍ감독 여부에 따라 책임을 묻고 있으나, 이는 오히려 관리단이 책임을 피하기 위해 안전 관리를 방치하게 만드는 역설적 결과를 초래할 수 있다. 결국 집합건물 관리의 선진화는 투명한 법률관계의 정립에서 시작된다. 급변하는 판례와 강화되는 안전 규제 속에서 구분소유자의 권익을 보호하고 건물의 가치를 유지하기 위해서는위탁관리 주체들 간의 권한과 책임을 명확히 하는 입법적·제도적 보완 노력이 지속되어야 할 것이다.

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