대지권 미등기를 둘러싼 집합건물의 합리적 규율방안에 관한 소고 -집행법적 시각에서 구분소유권⋅대지사용권⋅ (근)저당권⋅(경매)매수인 간 합리적 관계 시각을 중심으로-

Abstract

본고에서는 전유부분과 대지사용권 간 종속성 및 일체불가분성 논의를 포괄하는 이른바 ‘대지권 미등기 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 합리적 관계’ 논제에 집중하여 검토하였다. 그리고 본 논의를 구분소유권⋅대지사용권⋅(근)저당권⋅경매매수인 간 합리적 관계 시각으로 풀어내어 논증⋅검토하였다. 본 쟁점은 강제집행 단계에서도 다수 문제가 제기됨에도 불구하고 그다지 연구가 활성화되지 못하였는바, 연구의 핵심 내용을 정리하면 다음과 같다. 구분소유권과 대지사용권의 합리적 관계에서 첫째, 구분건물 전유부분과 대지사용권 간 관련 규정의 합리적 해석 방안을 독일, 미국, 일본 등과의 비교검토를 하였는바, ⅰ) 집합건물법 제20조 제1항과 제2항 양자의 관계는 각각의 조문 의미를 조화롭게 살려서 해석하는 것이 합리적이다. ⅱ) 입법론⋅제도 도입을 통한 전유부분과 대지사용권 간 합리적 분리처분 규율 방안 검토에서는 다수 입법안 및 제도 등을 검토하였는바, “구분소유자의 대지사용권은 그가 보유하는 전유부분의 처분에 따른다” 여기에 더하여 “다만, 구분건물의 전유부분에 관해 근저당권 등 선행 권리자가 있는 경우에도 같다”라는 내용을 제1항과 제2항 규정과 융화할 수 있도록 개정하는 방안이 그나마 합리적이다. 둘째, 전유부분에 관한 소유권보존등기 및 이전등기는 경료되었으나 대지지분에 관한 소유권이전등기는 지체되는 경우 집합건물 건축자는 대지를 매수한 후 아직 소유권이전등기를 경료받지 못하였음에도 불구하고 매매계약 이행으로 대지를 인도받아 지상에 집합건물을 건축한 경우라면, 건축자는 대지를 점유, 사용할 권리를 보유한다. 셋째, 일괄경매청구권이 인정되지 않는 대지에 관한 저당권자가 본 대지를 집행하여 대지와 구분소유자가 분리되는 경우 대지소유자는 건물철거 등과 같은 다소 강력한 권리를 보유하므로 전유부분 소유자에게도 대지에 관한 권리를 매도 청구할 수 있게 해주거나 해당구분소유권을 시가에 의해 매수 청구할 수 있도록 하는 방안은 합리적인 측면이 있다. 구분소유권과 (근)저당권의 합리적 관계에서 첫째, 전유부분만에 관해 저당권이 설정된 경우 “저당권 효력의 범위는 전유부분뿐만 아니라 대지사용권까지 미친다”고 판단하는 것이 합리적이다. 둘째, 저당권자는 등기 없이 대지 부분에 영향을 미치므로 저당권자는 전유부분, 대지권 부분까지 일괄경매를 할 수 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 것으로 파악하는 것이 일응 타당하다. (근)저당권과 경매매수인의 합리적 관계에서 첫째, 전유부분만에 관해 저당권이 설정된 경우 경매매수인이 부당이득을 얻은 것으로 파악하기는 난해한 측면이 있다. 둘째, 대지지분 감정평가액이 미반영된 전유부분의 경매매수인이 대지지분에 관한 소유권이전등기를 경료받은 경우 경매매수인은 부당이득을 취한 것이 아니다. 구분소유권과 경매매수인의 합리적 관계에서 첫째, 경락인 지위에서 보유하는 점유⋅사용권은 대지사용권에 해당한다고 보아야 한다. 둘째, 분양자가 당초 대지사용권을 취득하지 못한 경우 구분건물에 관한 근저당권 실행에 따른 경락인 역시 대지사용권을 취득하지 못하지만, 분양자가 애초에 대지사용권까지 취득한 상황에서는 구분건물에 관한 근저당권 실행에 따른 경락인은 대지사용권까지 취득한다고 할 것이다.