생활숙박시설 분양계약의 해소 ― 분양광고와 유발된 착오를 중심으로 ―

Abstract

정부는 생활숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 사용하거나 숙박업으로 등록하지 않은 소유자에게 이행강제금을 부과하기로 하고, 2024년 말까지 계도기간을 부여함과 동시에 주거용 건축물로 용도변경을 원활하게 할 수 있도록 오피스텔 건축기준도 한시적으로 완화하였다. 그럼에도 불구하고 생활숙박시설을 주거가 가능한 오피스텔로 용도변경 하는 것은 쉽게 할 수 없거나 불가능하기도 하다. 생활숙박시설을 주거용으로 분양받은 수분양자는 그 원인으로 분양사업자의 분양광고를 들고 있다. 그러나 법원은 분양광고는 청약의 유인으로 바로 분양계약이 되는 것이 아니고, 분양광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다는 일관적인 태도를 보이고 있다. 다만, 거짓･과장광고에 해당 되는 경우 분양사업자에게 손해배상책임을 인정한 판례군들이 존재하긴 하지만, 수분양자가 손해배상을 인정받는 것은 역시 쉽지 않다. 그러나 분양광고를 청약의 유인이라고 본다고 하더라도 선분양 제도에서 분양광고는 일반적인 청약의 유인과는 다른 취급을 할 필요가 있다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 선분양제도의 특성으로 인하여 분양계약을 체결할 당시에 실제 건축물은 존재하지 않는다. 둘째, 분양계약은 지금 체결하지만, 분양대상 건축물은 적어도 2∼3년 후에나 인도받을 수 있기 때문에 분양계약 후 건축물을 인도받기까지는 상당한 시간이 필요하다. 셋째, 수분양자가 분양계약에 이르기까지의 정보제공은 오롯이 분양사업자가 제공하고 있다. 넷째, 수분양자는 분양사업자가 제공하는 분양광고에 의존해서 분양계약을 체결할 수밖에 없다. 다섯째, 수분양자가 미래의 개발계획등을 확인할 방법은 매우 어렵다. 여섯째, 부당한 표시･광고 인한 높은 분양가와 분양률이라는 이익은 분양사업자가 가져간다. 마지막으로, 수분양자가 계약에 이르게 된 동기의 착오는 분양사업자등에 의해서 유발되었다. 또한 수분양자는 소비자의 범주에 포함되는데, 분양계약과 같은 대량거래에 있어서 소비자는 사업자에 비해 거래 대상이나 거래에 있어 수반되는 권리･의무의 내용이나 성질을 파악하기 위한 지식이나 정보가 현저히 부족하고, 문제가 발생한 이후에도 사업자는 우월한 정보력과 협상력 등을 바탕으로 책임을 회피하는 경우가 많아, 그 결과 소비자의 피해는 구제받기 어려워진다. 분양사업자와 수분양자 사이에 문제가 발생하여 이익형량이 필요한 상황이 도래하게 된다면 분양사업자보다는 수분양자 측에 무게추를 이동하여 수분양자를 두텁게 보호할 필요가 있다. 따라서 분양광고를 분양계약의 내용으로 편입될 가능성을 열어줄 필요가 있으며, 부당한 표시･광고 행위를 원인으로 한 손해배상도 폭넓게 인정하여야 할 것이다. 또한 분양광고의 내용을 매개로 하여 분양계약을 체결하였다면 수분양자가 분양계약의 구속력에서 벗어날 수 있도록 할 필요성이 있다.