비소구 주택담보대출 금리 산정에 관한 연구

Abstract

비소구 주택담보대출은 채무자의 부도시 채권자의 추심이 담보 자산인 주택으로 한정되는 대출상품을 말한다. 비소구 담보대출은 채권자의 소구권(recourse right) 행사로부터 채무자의 기타 자산과소득을 방어할 수 있다는 장점이 있는 반면 비소구권의 가치만큼 금리가 상승한다. 본 연구는 비소구담보대출에 내재된 비소구권이 대출잔액을 행사가격으로 하는 미국형 풋옵션이라는 점에 착안하여금리 산정 모형을 개발하고 이의 영향 요인을 파악하였다. 실증 결과는 다음과 같다. 첫째, 여러 가지 옵션 투입 변수 중 부동산 가격의 변동성과 담보대출 비율이 커질수록 가산금리가지수적으로 상승하여 가장 큰 영향 요인임을 확인하였다. 또한 대출 만기의 경우 장기로 갈수록 가산금리가체감적으로 증가하였으며 소구 담보대출 금리의 경우 가산금리가 대출금리에 비례하여 선형적으로증가하는 모습을 발견하였다. 둘째, 현실의 버뮤다 옵션에 부도유예수준(default delay level)이라는개념을 도입하여 이론적 미국형 옵션 모형과 일치하는 부도유예수준을 추정하였다. 그 결과 행사시점의내재가치가 대출잔액 대비 10% 미만일 때에는 옵션을 행사하지 않고 관망하는 것이 유리하며 이러한전략적 부도유예수준은 주택가격의 변동성에 비례함을 발견하였다. 셋째, 국내 부동산 자료를 활용하여비소구 담보대출에 적합한 가산금리를 추정한 결과 소재 지역별로 서울 강남과 대구가, 규모별로 대형주택이, 유형별로 아파트가 상대적으로 높은 가산금리를 발견하였으며 담보대출비율과 주택가격의변동성이 중요한 영향요인임을 재확인하였다.